تلفن تماس و مشاوره
021-86095462
 
ساعات کاری دفتر
9:00 تا 18:00
مطالب و مقالات حقوقی
تاریخ انتشار: یکشنبه 06 مهر 1399
نکات مهم قرارداد اجاره

 نکات مهم قرارداد اجاره

اجاره به قراردادی گفته می شودکه طبق آن یک شخص (موجر) منافع عینی مال خود ( مورد اجاره ) را در برابر مبلغی (اجرت ) به دیگری (مستأجر) واگذار می کند.در اجاره وجود مبلغ و مدت شرط صحت است و اگر این نباشد آن عقد اجاره نیست.

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 1585

 

 

ارکان عقد اجاره

1- موجر
2- مستاجر
3- مورد اجاره (عین مستاجره)
4- اجاره بها یا مال الاجاره

نکته : در عقد اجاره مدت شرط است و از سوی دیگر باید مبلغ نیز معین شود . عین مستاجره مجهول نباشد .
نکته : شرط قابل تسلیم بودن مورد اجاره است . موجر باید مالک مال باشد (مالک منافع )

 

 

انواع اجاره

1- اشیا ( مدت لازم است و شرط هست)
2- حیوان ( تعیین مدت و محل لازم است و شرط هست)
3- اشخاص (مدتی که اجیر باید کار کند لازم است و شرط هست)


اوصاف اجاره :

عقد معین :

به این معنی که قواعد آن در قانون مشخص شده است.

 

عقد تملیکی :

عینی در آن مستاجر مالک منافع مال مورد اجاره میشود .

 

عقد معوض :

در برابر مالکیت منافع مال ، اجاره بها پرداخت می شود .

 

عقد رضایی :

توافق طرفینی موجب تحقق عقد است و نیاز به تشریفات ثبتی ندارد

 

عقد لازم :

طرفین قرارداد نمی توانند با اراده خود و بدون عذر قانونی آن را بر هم نزنند .

 

 

مورد انحلال اجاره :

1- فقدان شرایط صحت معامله ( ماده 190 قانون ) عقد باطل می شود
2- تلف عین مستاجره ( تلف باید از حوادث قهری باشد ) ( ماده 483 و 496 قانون مدنی )

الف) قبل از قبض (عقد باطل میشود)
ب)  بعد از قبض (از ارکان تلف عقد منفسخ می شود.)

3- خارج شدن عین مستاجره از قابلیت انتفاع ( ماده 481 قانون مدنی ) (اگر رفع عیب مقدور نباشد.) (عقد باطل میشود.)


 

فسخ اجاره : ( ماده 456 به بعد قانون مدنی )

خیار تخلف شرط :

هر شرطی که در قرار داد قید شود ، در صورت عدم تحقق آن از سوی متعهد موجب حق فسخ طرف مقابل است.( ماده 469 قانون مدنی )

 

خیار عیب :

عیبی که موجب خیار میشود ، نباید قابل رفع باشد و نیز موجب نقصان یا صعوبت انتفاع گردد .عیب در اجاره موجب ارش نمی شود و تنها حق فسخ ایجاد می کند.عیب در حین اجاره موجب می شود برای بقیه مدت خیار ثابت گردد .

 

خیار شرط :

در ماده 498 قانون مدنی - هم برای موجر و هم برای مستاجر خیار شرط قابل قبول است .

در قانون موجر و مستاجر 1356 ( ماده 12 ) خیار شرط برای مستاجر پیش بینی شده است .

در قانون موجر و مستاجر 1362 ( ماده 6 و 8 ) خیار شرط برای مستاجر پیش بینی شده استو خیار شرط برای موجر تنها در یک مورد امکان دارد : مورد اجاره محل سکنی باشد و در اجاره نامه حق فسخ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد .

 

پایان مدت اجاره (ماده 494 قانون مدنی ) :

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و خاتمه می یابد.عین مستاجر پس از انقضای مدت در ید مستاجر امانت است و ید امانی است.پس از مطالبه موجر ید امانی ضمانی میشود و مستاجر باید از آن تاریخ اجرت المثل معادل اجرت المسمی پرداخت کند . شرط پرداخت آن استیفای منفعت نیست .پس شرط پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت : استیفای منفعت در زمان امانت بودن ( امانی ) حتی در صورت عدم استفاده پس از مطالبه ( ضمانی )

 

مستندات قانونی عقد اجاره :

  • عقد اجاره در ماده 466 تا 517 قانون مدنی پیش بینی شده است .
  • در سال 1356 قانون روابط موجر و مستاجر تدوین گردید که امروزه نسبت به اجاره اماکن تجاری که انعقاد آن مربوط به قبل از 56 بوده است ملاک عمل قرار میگیرد ( تا زمان اجرای قانون 1376)

نکته حائز اهمیت در این قانون این سات که با انقضای مدت اجاره ، موجر نمیتواند تخلیه ملک را از مستاجر طلب کند ( برخلاف قانون مدنی و قانون 1362 و 1376 )

  • قانون موجر و مستاجر سال 1362 شامل اماکن مسکونی است . ( تا زمان اجرای قانون 1376 )
  • قانون موجر و مستاجر سال 1376 . شامل اماکن مسکونی و تجاری میشود

تجاری (غقود منعقده پس از سال 76 یا تمدی آن پس از سال 76)

مسکونی (عقود منعقد شده پس از سال 76 یا تمدید اجاره هایی که شروع آن قبل از 76 است.)

 

نکته : از مواردی که با تصویب قانون جدی 76 تغییر کرده رفع ابهام شده است موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه استسرقفلی تابع توافق طرفین است.هم چنین لزوماً سند رسمی را شامل نمی شود اما ملاک دارای سرقفلی مشمول آن است .

 

 

 

مطالب مرتبط با اجاره :

1- دستور تخلیه فوری، نمونه دادخواست و رأی

2- نحوه تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها

3- وکیل برای تنظیم سند رسمی قرارداد اجاره

4- مقررات تخلیه آپارتمان در شرایط کرونا سال 99 (2020)

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید: