وکیل برای تخلیه تجاری - سرقفلی

^{_{دادخواست تخلیه مغازه با پرداخت سرقفلی}}

خواهان : امیر .....

خوانده : علیرضا / زهرا قیم خوانده ردیف اول / واحد سرپرستی دادسرای ...

_{^{خواسته : تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76}}

دلایل و مستندات :

1- سند مالکیت به شماره .......

2- اجاره نامه به شماره ...... مورخ 86/09/13

_{^{متن دادخواست تخلیه مغازه}}

ریاست محترم دادگاه حقوقی ......

به استحضار می رساند موکل منافع (سرقفلی) شش دانگ از یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ..... واقع در .......... طبق اجاره نامه شماره ..... به مدت سه سال از سال 86 الی خوانده 89 واگذار نموده است .اما با وجود منقضی شدن مدت قرارداد خوانده از تخلیه و تحویل مغازه به موکل امتناع می نماید . لذا با توجه به مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر تخلیه مغازه و تحویل آن به موکل مورد استدعاست .

_{^{رأی دادگاه تخلیه مغازه با پرداخت سرقفلی}}

در خصوص دادخواست امیر .... به طرفیت علیرضا با قیومیت زهرا به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انقضای مدت با توجه به محتویات پرونده از آنجا که طبق قرارداد .... مورخ 86/09/13 وجود رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 بین طرفین محرز بوده که مدت اجاره نیز منقضی شده و طی قرارداد مزبور خواهان سرقفلی را به خوانده منتقل نموده که بر اساس دادگاه نظریه کارشناس رسمی دادگستری را اخذ که دلالت بر ارزش سر قفلی ملک متنازع فیه به میزان 1/652/000/000 ریال دارد که اعتراض خواهان به آن خارج از مهلت قانونی واصل و قابل ترتیب اثر نبوده لذا دادگاه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر حکم بر تخلیه مورد اجاره توسط خوانده و تحویل آن به خواهان در قبال دریافت مبلغ 1/652/000/000 ریال بابت سر قفلی صادر و اعلام می نماید . خواهان مکلف است ظرف سه ماه از ابلاغ رأی قطعی مبلغ سرقفلی را نقدا به حساب دادگستری تودیع والا از رای صادره رفع اثر می شود پس از پرداخت سرقفلی از ناحیه خواهان خوانده مکلف است ظرف یک ماه ملک را تخلیه و تحویل نماسد در خصوص دعوای خواهان به طرفیت واحد سرپرستی دادسرای به خواسته تخلیه با توجهبه اینکه دعوا متوجه خوانده نبوده و خوانده مذکور سمتی نیز ندارد به استناد بند 4 ماده 84 و ماده  89 قانون ایین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می گردد . رأی صادره حضوری ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان مرکزی است

گردشکار : به جهت عدم تودیع مبلغ سرقفلی توسط موجر رأی صادره ملغی گردیده و مجددا دادخواست دیگری تقدیم گردید که پس از ارجاع به شعبه داگاه دستور ارجاع به کارشناسی داده .

_{^{نظریه کارشناس پرونده تخلیه مغازه}}

با توجه به برسی اسناد موجود در پرونده شهرداری منطقه یک و بر اساس گواهی اتمام بنای شماره 726 مورخ 69/01/16 مغازه مذکور دارای مساحت 13 متر مربع بوده و در زمان بازیدید مشاهده شد مغازه مورد اشاره دارای درب سکوریت و کرکره برقی  و کف آن سرامیک دیواره ها تا ارتفاع 1/8 سرامیک و سنگ و دارای انشعاب برق و در حال حاضر تخلیه می باشد .

با توجه به توضیحات یاد شده به نظر اینجانب کارشناس منتخب ارزش سرقفلی مغازه بدون در نظر پرفتن تعهدات و دیون احتمالی به شهرداری و سازمان های ذیربط با وضع موجود به مبلغ 2/080/000/000 ریال براورد و پیشنهاد می گردد .

_{^{لایحه دفاعیه پرونده تخلیه - سرقفلی}}

ریاست محترم شعبه 6 دادگاه حقوقی ....

به استحضار می رساند اینجانب نسبت به نظریه کارشناسی که در تاریخ 98/04/25 ابلاغ شده اعتراض داشته و موارد ذیل را معروض می دارد :

بنا در سال 69 احداث شده و لذا قدمتی 29 ساله دارد  همچنین مساحت مل 13 متر مربع بوده و وسعت قابل توجهی ندارد اما در تعیین ارزش سر قفلی این موارد مورد توجه قرار نگرفته است .

در نظریه کارشناس محترم به درب سکوریت و کرکره برقی و کف سرامیک و سنگ دیوارها اشاره شده این در حالیست که تمامی اسن هزینه ها از طرف مالک پرداخت و در واقع خود ایشان این اقدامات را انجام داده اند و مستاجر کوچکترین نقشی نداشته و هزینه ای در این خصوص نکرده است جای تعجب است که با وجود ادای توضیحات مفصل در این راستا  کارشناس محترم این موارد را ملاک تعیین ارزش سرقفلی قراردادهاست .

در نظریه به انشعاب برق اشاره شده در حالی که ملک مذکور (طبق قرارداد اجاره) دارای هیچگونه انشعابی نیست و مالک جهت کمک به رفاه حال مستاجر انشعاب برق را در اختیار ایشان قرار داده است .

جالب است که در نظریه به نوع بهره برداری از ملک اشاره شده این در حالیست که علاوه بر صغیر بودن مستاجر قیم ایشان نیز هیچگاه فعالیتی در ملک مذکور نداشته و متاسفانه بارها به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک اقدام به اجاره دادن ملک به غیر نموده اند لذا مستاجر هیچگونه کسب و پیشه ای را در این ملک راه اندازی نکرده و رونق نداده اند که کارشناسی آن را ملاک ارزیابی قرار داده اند و مورد مهم تر اینکه در خود نطریه نیز به تخلیه بودن ملک اشاره شده و این یعنی هیچ فعالیتی در ملک وجود نداشته لذا معلوم نیست منظور کارشناس از نوع بهره برداری دقیقا چیست ؟

در نظریه مذکور به هیچ وجه به عرف منطقه توجه نشده و مبلغ پیشنهادی ایشان به هیچ عنوان عادلانه و منطقی نیست . اگر کارشناس محترم به مشاور املاک های اطراف ملک مراجعه و در ارزش منطقه ای ملک پرس وجو می کردند , قطعا مبلغ عادلانه ای را برآورد و پیشنهاد می کردند .

با توجه به اینکه کارشناسان جهت تعیین ارزش سر قفلی در عمل ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر را ملاک قرار می دهند , کارشناس محترم به چند مورد از بند های 6 گانه این ماده اشاره کرده اما متاسفانه در انتها نظری که داده اند با هیچ یک ار آن ها سازگار نیست . مثلا به عمر بنا و نوع فعالیت اشاره کرده اند اما در نهایت به مبلغی که براورد کرده اند با یک بنای نوساز و محل کسب و کار پر رونق مطابقت دارد تا به یک ملک 30 سال ساخت بدون فعالیت!!

لذا از انجایی که بین نظریه کارشناس محترم و ارزش واقعی ملک تفاوت فاحشی وجود دارد و صرفا مصلحت مستاجر در نظر گرفته شده است نه مالک با اعلام اعتراض به نظریه مذکور ارجاع امر به هیأت 3 نفره کارشناسی مورد استدعاست .نظریه هیأت 3نفره در پرونده موجود نبود لذا اماکن تهیه گزارش از آن میسر نگردید .