مستاجر قبل از شروع اجاره به زندان افتاده ، چگونه فسخ کنم ؟

_{^{پاسخ – وضعیت قرارداد اجاره پس از زندانی شدن مستاجر قبل از شروع اجاره}}

• اجاره عبارت است از تملک منافع یک موضوع توسط مستأجر در مقابل پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به موجر.
• اجاره عقدی است معوض به این معنا که مستأجر مالک منافع عين مستأجره مي شود و مي تواند از آن بهره ببرد، در عين حال موظف است كه مبلغ معيني را به عنوان اجاره بها به مالک يا اجاره دهنده بپردازد يا اينکه تعهد به پرداخرت آن نمايد.
• اینکه چه مبلغی و در چه بازه زمانی به عنوان اجاره بها باید به مالک پرداخت شود، به توافق مالک و مستاجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره اینگونه توافق نمایند که مستأجر بطور کلی اجاره بهار را نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود و هیچ اثری نخواهد داشت.
• در عرف بطور معمول پرداخت اجاره بها بدین صورت است که مستاجر بطور ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت می کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستاجر موظف است در همان زمان انعقاد قرارداد آن را بپردازد.
• برای انعقاد عقد اجاره باید ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری، مطابق قواعد عمومی به عمل آید.
• بر خلاف عقد بیع که بایع ملزم به انتقال ملکیت است و ضرورتا باید مالک آن بوده باشد و یا از سوي مالک مأذون باشد، در عقد اجاره، لازم نیست موجر مالک عین مستأجره باشد بلکه صرف مالکیت منافع کافی است. علاوه بر این موارد، طرفین باید عاقل و بالغ باشند و موضوع اجاره باید معلوم و معین باشد.
• لازم به ذکر است که مورد اجاره بنابر ماده 468 قانون مدنی می تواند اشیا، حیوانات یا اشخاص باشد. همچنین مال مورد اجاره باید موجود باشد یا آنکه در زمان تحویل موجود شود و همچنین قابلیت معامله و موضوع قرار گرفتن برای عقد اجاره را داشته باشد. منافع مورد اجاره همچنین نباید متعلق به غیر باشد. 
• به موجب ماده 470 قانون مدنی اگر عین مستاجره موجود باشد اما قدرت بر تسلیم و تسلم آن نباشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
• همچنین اگر عین مستاجره بعد از انعقاد عقد تلف شود اعم از اینکه قبل از قبض و تسلیم مورد اجاره یا بعد از آن باشد و یا معیوب شود، به نحوی که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می گردد.
• لازم به ذکر است که اجاره به موت موجر یا مستاجر باطل نمی شود و همچنین با فروش مورد اجاره این عقد به حال خود باقی است زیرا پس از انعقاد اجاره، منافع مورد اجاره متعلق به مستاجر است و با فروش عین قسمتی از منافع که به مالکیت مستاجر درآمده است قابل انتقال به مشتری نیست و کماکان به ملکیت مشتری باقی است.
•  اجاره عقدی است لازم به این معنا که تا زمانی که مدت اجاره پایان نیافته است، موجر و مستأجر حق فسخ و بر هـم زدن اجـاره را نخواهنـد داشت مگر آنکه قانون بـه یکـی از دو طـرف حق فسخ دهد یا موجر و مستأجر در برهم زدن اجاره با یکدیگر توافق نمـوده و بـه اصـطلاح آن را اقاله کنند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{موارد اختیار فسخ معامله در عقد اجاره}} 

1- خیار تخلف شرط : ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیشبینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخی مشخص، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. 

2- خیار عیب : به موجب ماده 480 قانون مدنی .. اگر عیب در اثناء مدت اجاره حـادث شـود نسـبت بـه بقیه مدت، خیار ثابت است. همچنین زمانی که خریدار بعد از عقد متوجه عیب و نقصی در مورد اجاره می شود که بدان آگاه نبوده و در هنگام عقد وجود داشته است، امکان فسخ معامله را خواهد داشت. در این باره ماده 478 مقرر می دارد هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.لازم به ذکر است عیبی باعث حق فسخ اجاره می شود که عیب مذکور منفعت مورد اجاره را ناقص کند یا انتفاع و استفاده از موضوع اجاره را دشوار کند.

3- خیار تعذر تسلیم: خیار تعذر تسلیم زمانی محقق می گردد که مالک منافع نتواند منافع عین المستاجره را به مستاجر تسلیم نماید. 

4- خیار شرط: هرگاه در عقد اجاره شرط شود که یکی از طرفین یا یک شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت زمان معینی را داشته باشد، خیار شرط نامیده می شود.

5- خیار تخلف از وصف: ماده 410 قانون مدنی در رابطه با خیار تخلف از وصف بیان می دارد هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را‌فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

6- تلف بعض عین مال : طبق ماده 483 قانون مدنی اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌ صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید. لازم به ذکر است که اگر عین مستاجره عین معین نباشد بلکه مصداق کلی باشد، مستاجر می تواند از موجر مصداق دیگری را برای استفاده بخواهد.
7- فسخ های مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
8- اگر قبل از اینکه موجر موضوع اجاره را به مستاجر تحویل دهد شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود،  مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت
9- در صورتی که مستاجر تعدی و تفریط کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت
10- اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید، مال مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد و موجر از باب این قضیه ضرر ببیند ولی مستاجر از انجام تعمیرات توسط موجر امتناع نماید، یا آنکه و در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت
لازم به ذکر است چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است. 
به موجب ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص فسخ اجاره در صورت زندانی شدن موجر}}

♦ در پاسخ به این پرسش که "مستاجر قبل از شروع اجاره به زندان افتاده، چگونه فسخ کنم" باید گفت در هر مورد که اجرای مفاد عقد نسبت به یکی از دو عوض ممکن نباشد، خواه دلیل عدم امکان قوۀ قاهره باشد یا امتناع و تقصیر یا ناتوانی طرف قرارداد، طرف مقابل می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم عقد را فسخ نماید.

♦ بنابراین شما به علت تعذر تسلیم ودیعه ی اجاره و عدم تادیه مبلغ پیش توسط مستاجر می توانید عقد را با استناد به خیار تعذر تسلیم فسخ نمایید. لازم به ذکر است که در صورتی که پس از انعقاد قرارداد اجاره یکی از طرفین اقدام به فسخ اجاره نامه نماید باید حق کمیسیون مشاور املاک به طور کامل و طبق توافق قبلی پرداخت شود اما به طور معمول حق کمیسیون هر دو طرف توسط فردی که تقاضای فسخ قرارداد کرده پرداخت می‌شود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - فسخ قرارداد اجاره}}

برای اطلاع از مقررات حاکم بر فسخ قرارداد اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

مواد قانون مدنی از ماده ۴۶۶ تا ۵۰۶

متن ‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما