مراحل و روش فروش ملک دارای سرقفلی بدون رضایت مالک

_{^{پاسخ – آیا مستاجر می تواند مورد اجاره را بدون رضایت مالک منتقل کند ؟}}

• سرقفلی حقی است که در اماکن تجاری در صورت پرداخت وجهی از سوی مستاجر، برای او ایجاد می شود و زمانی که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک می پردازد، موجر در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.
• در تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه باید گفت حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه حاصل می شود اما سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره ایجاد می شود  و مبلغی است که مستاجر به موجر می دهد.
• سرقفلی را می توان از راه های گوناگون منتقل نمود. راه های انتقال سرقفلی عبارتند از انتقال اختیاری سرقفلی، انتقال قهری سرقفلی و انتقال قضایی سرقفلی. انتقال اختیاری سرقفلی توسط مالک سرقفلی و به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل می گردد.
• انتقال قهری سرقفلی زمانی محقق می گردد که صاحب سرقفلی فوت نماید و این حق او به وراث منتقل گردد. در این نوع انتقال تمام ورثه در استفاده از این حق سهیم هستند. سرفقلی قضایی عبارت است از حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صالح.
• در رابطه با انتقال سرقفلی باید گفت در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با ارسال اظهارنامه ای به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند.
• در صورت عدم رضایت مالک به انتقال سرقفلی، مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 او باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند.
• در صورتی که مالک نه به انتقال سرقفلی رضایت دهد و نه مبلغ مذکور را بپردازد، مستاجر می تواند با اجازه ی دادگاه ملک را اجاره دهد. در صورتی که دادگاه دعوای مستاجر را بپذیرد، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را صادر می نماید.
• لازم به ذکر است که اگر مستاجر از طریق مذکور عمل ننماید و ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مراحل و روش فروش ملک دارای سرقفلی بدون رضایت مالک}}

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح کردید و در رابطه با مراحل و روش فروش ملک دارای سرقفلی بدون رضایت مالک باید گفت اگر می خواهید سرقفلی را همراه ملک به غیر واگذار نمایید باید این موضوع را به طور رسمی با اظهارنامه به اطلاع ورثه برسانید.

♦  در صورت عدم رضایت آن ها به انتقال سرقفلی، شما می توانید با رجوع کردن به دادگاه حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره و اخذ مجوز های مختلف انتقال، به صورت کاملا مطابق با قانون نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نمایید.

♦  ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر در این باره بیان می دارد که در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌ نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌

♦  هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌ نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود.

‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
♦  در خصوص ارسال اظهارنامه به ورثه باید گفت امروزه جهت ثبت اظهارنامه باید از طریق الکترونیکی اقدام کرد. بدین منظور شما می باید به سامانه ابلاغ الکترونیک قضائی (سامانه ثنا) مراجعه کرده و در ابتدا اطلاعات اولیه را تکمیل نموده و اقدام به ثبت اولیه اظهارنامه نمایید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است

_{^{مستندات قانونی - فروش سرقفلی بدون رضایت شریک}}

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

‌ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

‌ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما