محاسبه میزان حق کسب و پیشه - سرقفلی

^{_{پاسخ – مقدار و مبلغ حق کسب و پیشه چگونه محاسبه می شود ؟}}

• سرقفلی وجهی می باشد که مالک در ابتدای اجاره از مستاجر جهت واگذاری ملک دریافت می کند اما حق کسب و پیشه حقی است که به مرور زمان و با افزایش ارزش ملک توسط مستاجر بوجود می آید.
• در رابطه با محاسبه میزان حق کسب و پیشه ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 بیان می دارد که میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:

1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
2. شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4. وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
5. مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر.

• لازم به ذکر است که اگرچه قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 با تصویب قانون 1356 و به موجب ماده 32 آن لغو گردیده است اما از آنجایی که معیارهای مذکور وارد عرف گردیده است برای محاسبه ی میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناسان رعایت می گردد. 
• حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه مستلزم زحمت و تلاش و رونق تجاری ملک تجاری توسط مستاجر نیست. در واقع سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره مستاجر به موجر می دهد مواقعی موجر این مبلغ را به مستاجر می دهد و در قانون 1376 به رسمیت شناخته شد.
• معیار محاسبه میزان سرقفلی نوعی است زیرا آنچه که قانونگذار مورد توجه قرار می دهد همان مبلغ یا وجهی است که در هنگام اجاره پرداخت گردید و عوامل دیگر از جمله نوع شغل ، موقعیت محل و میزان فعالیت شغلی و حسن شهرت مستاجر اثری ندارد بلکه در میزان محاسبه آن قیمت روز مبلغی که هنگام اجاره پرداخت گردید معیار قرار می گیرد. 
• بنابراین با توجه به تفاوت در ماهیت حق کسب و پیشه و سرقفلی می توان نتیجه گرفت که میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستاجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
• مواردی که موجب سقوط حق کسب و پیشه می گردند عبارتند از تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره، تغییر نحوه استفاده، عدم پرداخت اجاره بها و عدم حضور مستاجر برای امضای سند رسمی اجاره.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص محاسبه میزان حق کسب و پیشه - سرقفلی}}

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت حق کسب و پیشه جنبه مالی دارد و حقی است که به واسطه آن مستاجر مستحق دریافت مبلغی از موجر می شود. بنابراین حق کسب و پیشه به مرور زمان و به وسیله به شهرت رسیدن کسب و کار وی در ملک تجاری خاص، برای مستاجر بوجود می‌آید و نحوه ی محاسبه ی آن هم با توجه به ملاک های بیان شده است و توسط دادگاه تعیین می گردد.

♦  ممکن است دادگاه حکم به نصف این مبلغ بدهد و در حالتی هم ممکن است دادگاه برای مثال در صورت تعدی و تفریط مستاجر یا مواردی که موجب سقوط حق کسب و پیشه می شود حکم به پرداخت آن ندهد. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت}}

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1339
میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:
1 -  موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
2 -  شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3 - طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4 -  وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
5 -  مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است.
6 - نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر.

‌ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
‌تبصره 1 - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک
را ندارد.
‌تبصره 2 - در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

‌ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

‌ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نماید ، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

‌ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

‌ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.

‌ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1 - در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود‌قرار داده باشد.
2 - در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
3 - در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4 - در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5 - هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6 - در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7 - در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8 - در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9 - در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
‌هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای
تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه
صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره 1 - در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره 2 - در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره 3 - در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن
ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام‌وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره 4 - در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

‌ماده 32 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این‌قانون است لغو می‌شود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما