پاسخ – آیا امکان افراز بدون رضایت سایر شرکا وجود دارد ؟
- مالکیت مشاعی مالکیتی است که به موجب ارث یا قرارداد، دو یا چند شخص به گونه ای در مالی با یکدیگر سهیم و شریک هستند که نمی توان سهم هر یک را از دیگری تشخیص داد.
- وراث در اموال و دارایی شخص متوفی بطور قهری مالک مشاعی بوده و میزان سهم الارث آن ها تأثیری در این نوع مالکیت ندارد.
- علاوه بر ارث، قرارداد نیز از دیگر اسباب اشاعه محسوب می شود که به موجب آن اشخاص بطور ارادی در مالی با یکدیگر شریک می گردند.
- مزج از دیگر مسببات اشاعه است و به معنای مخلوط شدن دو مال می باشد. بدین صورت که اگر دو مال طوری با یکدیگر ترکیب شوند که نتوان آن اموال را ازهم جدا نمود یا تشخیص داد.
- افراز به معنای پایان دادن به مشارکت و تقسیم ملک مشاع به علت عدم رضایت شریک یا شرکا برای ادامه ی شراکت می باشد.
- جهت افراز، خواه مبنای اشاعه ارث باشد یا قرارداد، درخواست هریک از مالکین برای تقسیم ملک کافی بوده و نیاز به تقاضا یا حتی رضایت سایرین برای پایان دادن به اشاعه نمی باشد.
- با این وجود مطابق ماده 589 قانون مدنی هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
- در رابطه با مراحل افراز نیز باید گفت تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکان پذیر نبود مال مشاع فروخته می شود.
- افراز در صورتی امکان دارد که مال مشاع دارای اجزایی مساوی باشد. در این نوع تقسیم به هر شریک به تناسب حصه مشاع او داده می شود.
- تقسیم به تعدیل زمانی است که مال مشاع دارای اجزای برابر نباشد اما سهام شریکان را بتوان از آن چنان معین کرد که از نظر بها برابر باشد. یا آنکه مال مشترک انواع گوناگون داشته و نتوان از هر مال به همه شریکان داد. در این فرض ترکه را به سه بخش برابر از حیث قیمت تقسیم می نمایند تا وراث بتوانند به اختیار یا به قید قرعه، هرکدام یکی از بخش ها را بردارند.
- در تقسیم به تعدیل، هر شریک ارزشی معادل حصه خود از مال مشاع می برد. تقسیم به رد در جایی است که تعدیل سهام بدون ضمیمه کردن مالی از خارج امکان نداشته باشد. در این نوع تقسیم دادگاه برخی از شرکا را ملتزم سازد تا در برابر سهم زیادتری که از مال مشاع می برند پول یا مالی به دیگران بدهند.
- در آخر و به موجب ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مال، اعم از منقول یا غیر منقول، قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده و بهای آن تقسیم شود.
- فروش مال در این فرض بصورت عادی بوده مگر آنکه یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند. در نهایت ثمن بدست آمده از فروش مال مشاع به تناسب سهام شرکا میان آن ها تقسیم می گردد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص شرایط و مراحل افراز ملک مشاع
♦ در پاسخ به سوالی که مطرح فرمودید باید گفت امکان درخواست افراز توسط شما به تنهایی و بدون نیاز به رضایت سایر ورثه وجود دارد.دعوای افراز املاک مشاع باید بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه به اداره ی ثبت یا دادگاه اقامه گردد و این دادخواست باید به طرفیت کلیه ی مالکین مشاعی یعنی همه ی وراث باشد در غیر این صورت دعوای شما رد خواهد شد.
♦ لازم به ذکر است که اگر میان ورثه صغیر، سفیه، مجنون یا غایب مفقودالاثری باشد، صلاحیت طرح دعوای افراز ملک مشاع در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
مستندات قانونی - افراز و تقسیم مال مشاع
ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.
ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
ماده ۳۱۴ قانون امور حسبی
در صورتی که ورثه تراضی در بهای اموال غیرمنقول مورد درخواست تقسیم ننماید اموال نامبرده باید به توسط کارشناس ارزیابی شود و اموال منقول در صورتی ارزیابی میگردد که به ارزیابی در موقع تحریر ترکه به جهاتی نتوان ترتیب اثر داد.
ترتیب انتخاب کارشناس و مقررات راجع به کارشناس که در آیین دادرسی مقرر است در تقسیم رعایت میشود.
ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی
تقسیم طوری به عمل میآید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل میشود.
ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی
در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادی به عمل میآید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما