پاسخ – مسئولیت سازنده و فروشنده در پیش فروش آپارتمان
- قرارداد پیش فروش ساختمان مطابق ماده یک قانونی به همین نام عبارت است از هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید.
- در قرارداد پیش فروش آپارتمان، سازنده و فروشنده به عنوان متعهد ملزم به انجام تعهدات خود می باشد.
- توضیح آنکه هر گاه در قراردادی شخص در مقابل طرف دیگر انتقال مال، تسلیم مال، انجام یا عدم انجام کاری را برعهده بگیرد متعهد بوده و به موجب قانون مکلف است تا آن تعهد را در زمان مقرر و با شرایط توافق شده به جا بیاورد در غیر این صورت طرف مقابل حق خواهد داشت تا متعهد را ملزم به ایفای تعهداتش نماید.
- قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز از این قاعده مستثنا نبوده و سازنده و فروشنده مسئول انجام تعهدات قراردادی می باشد.
- با این حال حدود مسئولیت متعهد مطلق نبوده و شرایطی باید فراهم باشد از جمله رسیدن زمان انجام تعهد، بقای عقد، ممکن بودن اجرای تعهد.
- با جمع شرایط مذکور و در صورت عدم انجام تعهد، متعهدله می تواند به دادگاه مراجعه و الزام متعهد به انجام تعهدات را خواستار گردد.
- علاوه بر انجام تعهد سازنده و فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان، خسارت تأخیر در انجام تعهد در قرارداد پیش خرید آپارتمان مطابق قانون پیش فروش ساختمان قابل مطابه می باشد.
- بر اساس ماده 6 این قانون، چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، باید جریمه ی تأخیر به پیش خریدار بپردازد؛ مگر اینکه به مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کرده باشند.
- همچنین، به موجب همین ماده پیش خریدار قادر به اعمال خیار و فسخ معامله نیز خواهد بود.
- در خصوص میزان خسارتی که توسط پیش خریدار قابل مطالبه می باشد باید گفت این میزان بنا به وضعیت واحد پیش فروش شده، متفاوت می باشد:
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده.
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن. روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تعهدات و مسئولیت سازنده و فروشنده در قرارداد پیش فروش
♦ در جواب پرسشی که مطرح فرمودید باید گفت به موجب قانون ثبت تکلیف سازنده و فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان تنظیم سند رسمی بوده و در صورتی که خریدار در دفتر اسناد رسمی به موقع حاضر شده و مدارک لازم جهت تنظیم سند را فراهم آورد اما فروشنده حضور نیابد، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه و سپس الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست تنظیم سند از شما بنماید و عدم دریافت گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه مانع از انجام این تکلیف نمی گردد.
♦ همچنین باید گفت خسارت تعیین شده در قرارداد که به آن وجه التزام می گویند مبلغی است که به عنوان جریمه تأخیر یا عدم انجام تعهد که میان طرفین پیش بینی می شود و به موجب ماده 230 قانون مدنی متخلف مکلف به پرداخت آن بوده و دادگاه نمی تواند او را به مبلغ بیشتر یا کمتر از آن محکوم نماید.
♦ بنابراین در صورتی که خریدار الزام تنظیم سند رسمی را از شما مطالبه نمود، عدم انجام این تعهد موجب دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد توسط خریدار می شود.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
مستندات قانونی - حدود مسئولیت سازنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان
ماده1 قانون پیش فروش ساختمان
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان
قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
ماده 219 قانون مدنی
عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم¬مقام آنها لازم¬الاتباع است مگر این که به رضاي طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .
ماده 220 قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجراي چیزي که در آن تصریح شده است ملزم می¬نماید بلکه متعاملین به کلیه¬ي نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می¬شود ملزم می-باشند
ماده 221 قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امري را بکند یا تعهد نماید که از انجام امري خودداري کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ي تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.
ماده 222 قانون مدنی
در صورت عدم ایفاي تعهد با رعایت ماده ي فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ي مخارج آن محکوم نماید.
ماده 226 قانون مدنی
در مورد عدم ایفاي تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی¬تواند ادعاي خسارت نماید مگر این که براي ایفاي تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر براي ایفاي تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می¬تواند ادعاي خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.
ماده 227 قانون مدنی
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه¬ي علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او نمود .
ماده 229 قانون مدنی
اگر متعهد به واسطه ي حادثه اي که دفع آن خارج از حیطه ي اقتدار اوست، نتواند از عهده ي تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.
ماده 237 قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاي شرط بنماید.
ماده 238 قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگري مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده 239 قانون مدنی
هر گاه اجبار مشروط علیه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده 47 قانون اجرای احکام
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له میتواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید.
در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما