امکان ابطال معاوضه پس از کشف مالکیت سازمان مسکن و شهرسازی

_{^{آیا می شود معاوضه را پس از کشف مالکیت شخص دیگر باطل نمود ؟}} 

• ابتدا باید دانست که معاوضه با بیع در اصل چه تفاوتی دارد؛ این تفاوت بیشتر در عرف تجاری آشکار خواهد شد و اگر مبیع در مقابل یک کالا خرید و فروش گردد در اینجا معاوضه رخ داده است و به نوعی مبادله کالا به کالا رخ داده است اما اگر مبیع در مقابل پرداخت ثمن باشد در اینجا دیگر نمی توان گفت که کالا با پول معاوضه شده است. اما از تعریف ماده 338 که در مقام تعریف بیع است گشاده دستی شده است و به عوض معلوم را موسع بیان کرده است و شامل کالا و خدمت یا پول می شود. 
• یافتن تمیز بیع و معاوضه آثار عملی مهمی به جا دارد:

اول اینکه احکام خاص بیع در بحث خیارات مانند خیار مجلس - خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن در معاوضه راه ندارد. 
دوم اخذ به شفعه نیز ایجاد نمی شود چرا اخذ به شفعه در موردی است که شریک حصه مشاع را به ثالث بیع کند. 

• نکته مهم در باب اراده باطنی طرفین است که بر اراده ظاهری مقدم است و اگر قصد طرفین معاوضه باشد و کالایی را بخواهند رد و بدل کنند عقد معاوضه خواهد بود 
• در مورد اصل سوال باید به این نکته توجه کرد که این مسأله از دو حیث قابل بحث است :

اول در باب حقوق مدنی که فروشنده اقدام به معامله فضولی کرده است 
دوم در باب حقوق کیفری که اقدام به فروش مال غیر کرده است. 

• هرگاه کسی نسبت به مال غیر بدون نمایندگی از طرف وی معامله انجام دهد اعم از اینکه معامله را به نام خود انجام دهد یا به نام مالک یا صاحب حق این معامله را فضولی و معامله کننده را فضول و طرف دیگر قرار داد که برای خود معامله میکند را اصیل گویند. 
• معامله فضولی غیر نافذ است که علت این امر عدم رضایت مالک است اما طبق قانون مدنی دلیل غیر نافذ بودن معامله فضولی فقدان سمت است.ماده 248 قانون مدنی : اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.
•  مورد معامله فضولی باید عین معین باشد (که در مساله ما عین معین است)  و عین کلی نمیتواند مورد معامله فضولی واقع شود زیرا در مال کلی هنوز مصداق مشخص نشده است و اگر در معامله کلی شخص متعهد مصداقی تسلیم کند که برای خودش نیست الزام میشود تا موضوع معامله را از مال خود تحویل دهد و اگر امتناع کند برای طرف مقابل حق فسخ به استناد خیار تعذر تسلیم ایجاد میشود.
• رای وحدت رویه  اگر مبیع مستحق للغیر باشد و مالک معامله را تنفیذ نکند خریدار میتواند ثمن پرداختی را با توجه به نرخ روز مبیع پس بگیرد به شرط آنکه جاهل بوده باشد.
• متعامل فضولی جاهل باشد (شما) علاوه بر ثمن خسارات را نیز می تواند از فضول (خریدار) مطالبه کند.
• اما در باب کیفری باید گفت که چنانچه معامله اول نسبت به مال، به موجب سند عادی و در مناطقی صورت گرفته باشد که ثبت اسناد رسمی در آن اجباری است، عنوان معامله معارض، بر عمل مرتکب صدق نخواهد کرد؛ بلکه بسته به سوء نیت داشتن فرد یا عدم سوء نیت مرتکب، عمل وی، می تواند مشمول عنوان مجرمانه فروش مال غیر که از جرایم در حکم کلاهبرداری است شده یا عنوان حقوقی معامله فضولی بر عمل او، صدق نماید.
• در تحقق جرم معامله معارض، باید رای وحدت رویه 43 مورخ 1351/08/10 را نیز مد نظر داشت که مقرر می دارد : نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می ­باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول، به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال، طبق ماده 48 همان قانون، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط، با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا، معامله ­ای نسبت به مال غیر منقول، به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس، به موجب سند رسمی، معامله­ ای معارض با معامله اول در مورد همان مال، واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است، بر فرض احراز سوء نیت، با ماده کیفری دیگری، قابل انطباق باشد. این رای، طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال 1328 ، برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ­ها، لازم ­الاتباع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ابطال عقد معاوضه بعد از کشف معارض}}

♦  در صورتی که در عقود معاوضی (یعنی عقودی که وجود عوض شرط ضروری تحقق آنها است) مانند بیع، اجاره یا معاوضه، مشخص شود یکی از عوضین متعلق حق دیگری است یا به تعبیر حقوقی مستحق للغیر است، طرف معامله حق دارد به این دلیل معامله را ابطال نماید.

♦  توجه داشته باشید که معامله به مال غیر یا همان فروش مال غیر با معامله فضولی و معامله مالی که مستحق للغیر است هر سه با هم تفاوت دارند.

1- معامله فضولی : در معامله فضولی شخص معامله کننده مال غیر را بدون داشتن سمت بنام او و برای او معامله می کند.

2- انتقال مال غیر : در انتقال مال غیر شخص معامله کننده مال شخص دیگر را بنام خود و برای خود و بدون اشاره به مالکیت شخص دیگر مورد معامله قرار می دهد.

3- مستحق للغیر درآمدن مورد معامله : در این فرض ممکن است به ظاهر مال متعلق به شخص معامله کننده باشد ولی حق استقرار یافته و مسلمی نیز در آن برای شخص دیگر وجود دارد. مانند اینکه مال در رهن، در وثیقه یا موضوع عملیات اجرایی یا مشمول مصادره اموال شده باشد.

♦  در فرض سوال احتمالا مال در مالکیت طرف معاوضه بوده ولی در اثر تصمیم مرجع صالح دولتی به تملک دولت درآمده است. و لذا مال مستحق للغیر است و حتی با وجود سند مالکیت امکان انتقال آن نیست و برای انتقال گیرنده این حق وجود خواهد داشت که معامله را باطل و خسارت دریافت کند.

^{_{مستندات قانونی - ابطال قرارداد پس از کشف معارض}}

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک 

هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد‌نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم‌خواهد شد.
ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر 
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود. و همچنین است انتقال ‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
‌اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد. هر یک از دوائر و دفاتر فوق مکلفند در‌ مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.

ماده ۲۴۷ قانون مدنی
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.
ماده ۲۴۸ قانون مدنی
اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.
ماده ۲۴۹ قانون مدنی
سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود.
ماده ۲۵۰ قانون مدنی
اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق برد نباشد و الا اثری ندارد.
ماده ۲۵۱ قانون مدنی
رد معامله فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
ماده ۲۵۲ قانون مدنی
لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد.اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می‌تواند معامله را به هم بزند.
ماده ۲۵۳ قانون مدنی
در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد با وارث است.
ماده ۲۵۴ قانون مدنی
هر‌گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن به نحوی از انحا به معامله‌کننده فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ‌ معامله سابقه نخواهد بود.
ماده ۲۵۵ قانون مدنی
هر‌گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله‌کننده می‌توانسته است از قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۶ قانون مدنی
هر‌گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ ‌و نسبت به غیر فضولی است.
ماده ۲۵۷ قانون مدنی
اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود ‌مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۸ قانون مدنی
نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.
ماده ۲۵۹ قانون مدنی
هر‌گاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن عین و منافع است.
ماده ۲۶۰ قانون مدنی
در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
ماده ۲۶۱ قانون مدنی
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر‌گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که ‌در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.
ماده ۲۶۲ قانون مدنی
در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
ماده ۲۶۳ قانون مدنی
هر‌گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.