ارسال اظهارنامه و اخطار تخلیه به مستاجر

_{^{پاسخ به اظهارنامه تخلیه ملک}}

در ابتدا باید بحث را از سه شاخه مجزا مورد بررسی قرار داد :

_{^{اول : مصوبه هیات دولت در مورد شیوع کرونا و املاک استیجاری}}

مطابق و موافق با مصوبه جلسه شماره ۷۲ ستاد ملی مقابله با کرونا تسهیلاتی برای مستاجرین در نظر داشته که یکی از بند های آن چنین می گوید:

 با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌شود.

بدین ترتیب با توجه به جایگاه ستاد ملی که برآمده از شورای عالی امنیت ملی و نهادی فرا قوه ای است؛ دادگاه های حقوقی تا تاریخ مذکور در مصوبه، حق استناد به قوانین جاری اجاره را ندارند.

_{^{دوم : مطالبه تاخیر پرداخت وجه پیش پرداخت (رهن) ملک}}

 از تاریخی که مالک مبلغ پیش پرداخت را باید مسترد میداشت  (یعنی هر گاه که شما مطالبه کردید و مالک از پرداخت آن امتناع کرده باشد) و از انجام این کار سر باز زد  مسوول هر گونه عیب و نقصان و نزول ارزش پولی آن خواهد بود . که ماده 616 قانون مدنی هم ضمانت اجرایی برای آن در نظر گرفته است. چنین چیزی تحت عنوان خسارت تاخیر تادیه یا زیان دیر کرد نامیده میشود.

دو ماده در قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه تصریح دارد:

1- تبصره 2 ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی که خسارت تاخیر تادیه را قابل مطالبه میداند

2- ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی که چند شرط را در این ماده بیان کرده است:

اول؛ موضوع دین از نوع وجه رایج باشد. (طبق نظر هیات عمومی دیوان عالی کشور اعم از وجه رایج داخلی و خارجی)

دوم؛ داین (شما) باید پرداخت دین را مطالبه کند. (این مطالبه میتواند از  طریق اظهارنامه یا دادخواست انجام شود.

سوم؛ مدیون باید تمکن مالی جهت ادای دین خود داشته باشد .(معسر نباشد. در اینصورت مکلف به پرداخت خسارات تاخیر تادیه نخواهد بود.)

چهارم؛ امنتاع مدیون از پرداخت الزامی است.

پنجم؛ شاخص قیمت سالانه باید تغییر فاحش داشته باشد. تشخیص این تفاوت قیمت ها با عرف اقتصادی است. که به نظر میرسد همین که تاخیر پرداخت پول پیش که به صورت ودیعه در اختیار مالک بود و باعث شد دیگر شما نتوانید منزل دیگری را اجاره کنید میتواند اماره ای بر وجود تاخیر فاحش قیمت ها باشد.

ششم؛ طلبکار (شما) خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کند . دادگاه راساُ نمیتواند به آن حکم کند.

_{^{سوم : حمایت قانون از عسر و حرج مستاجر}}

اجرای حکم تخلیه همیشه محل برخورد عدالت و انصاف است . پس از پایان مدت اجاره دیگر لزومی وجود ندارد که مستاجر در ملک مالک زندگی کند و مالک حق دارد حکم تخلیه او را از دادگاه صالح بخواهد. از ظرفی مستاجر هم موظف است که به اجبار و قهر در ملک دیگری سکونت نداشته باشد و بیدرنگ ملک دیگری را تخلیه کند .

اما از طرفی هم با انصاف و انسانیت ممکن است در تعارض باشد به طوری که هیچ انسانی وجدان اسوده ای نخواهد داشت و ندای وجدان و انصاف باعث میشود که حکم  عدالت را موقوف کند و ندای انصاف را گوش فرا دهد.

قانون هم به تبعیت از همین وجدان بیدار حکمی در ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1362 وضع کرده است.

که طی این حکم مهلت عادله ای به مستاجر داده شده است . البته باید توجه داشت مقصود از عسر و حرج به لحاظ کمبود مسکن به این معنا نیست که مستاجر سرپناهی برای زندگی نداشته باشد . بلکه به معنای عدم توانایی و امری است که به سختی میسر خواهد شد و تنگای نامتعارف را در بر دارد.

البته در اثبات عسر و حرج که مستاجر مدعی است بایستی وضع خود را که تحت فشار و مضیقه قرار گرفته است را اثبات کند.

البته عسر و حرج مفهومی نوعی و عرفی دارد و امری نسبی است . باید انسانی متعارف را که در شرایط خاص مدعی  قرار گرفته است را مد نظر قرار داد.

_{^{‌مواد قانونی قابل استناد در خصوص اظهارنامه تخلیه}}

ماده 515 - خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد‌یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد ،

همچنین اجرت‌المثل را به‌لحاظ عدم‌تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.

‌خوانده نیز می‌تواند خسارتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید.

‌دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم‌علیه را به تأدیه‌خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

‌تبصره 1 - در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرحشود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم‌دادخواست نیست.

‌تبصره 2 - خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تأدیه در موارد قانونی، قابل مطالبه می‌باشد.

ماده 522 - در دعاویی که موضوع آن دِ‌ین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت‌ تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب

تغییر شاخص سالانه که توسط‌بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این‌که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

ماده 9 - در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.

‌تبصره - شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت‌صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستأجر باشد آن حکم را متوقف‌سازد.

ماده 616 - هرگاه ردمال ودیعه مطالبه شودوامین ازردآن امتناع کنداز تاریخ امتناع احکام امین به اومترتب نشده وضامن تلف وهرنقص یاعیبی است که درمال ودیعه حادث شوداگرچه آن عیب یانقص مستندبه فعل او نباشد.