وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و اپارتمان

_{^{موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی}}

علاوه بر انتقال املاک مانند آپارتمان، خانه، ویلا، مغازه و امثالهم معاملات در خصوص انتقال خودرو و سهام بعضی از شرکت ها نیز نیاز به تنطیم سند رسمی می باشد.

به دلایلی که عمده ترین آن افزایش یا کاهش قیمت مبیع میباشد، فروشنده یا خریدار حاضر به انتقال مورد معامله نمی باشند که در این صورت هریک از خریدار و یا فروشنده میتوانند دعوای الزام طرف معامله به تنظیم سند رسمی را اقامه نمایند.

گاهی در قرارداد زمان خاصی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی مشخص شده است. در این صورت هر یک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل موظف است گواهی عدم حضور از دفترخانه را اخذ نماید تا آن را ضمیمه دادخواست خود نماید.

چنانچه خریدار موظف به پرداخت وجه بوده موظف است مبلغ مذکور را در دفتر اسناد رسمی همراه داشته باشد تا بتواند گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نماید.

اما این امکان نیز وجود دارد که زمان مشخصی در قرارداد برای حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به منظور انتقال ملک قید نشده باشد. در این صورت هر یک از خریدار یا فروشنده میتوانند آمادگی خود برای تنظیم رسمی سند معامله را به موجب اظهارنامه ای به طرف مقابل ابلاغ نمایند. در این صورت شخص باید تاریخ دقیق حضور در دفتر اسناد رسمی را در اظهارنامه قید نماید.چنانچه طرف معامله در روز مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکرد مانند مورد بالا شحص میتواند گواهی عدم حضور را دریافت نماید. در مورد اخیر شخص اظهارنامه ارسالی خود به طرف معامله را نیز باید ضمیمه دادخواست نماید.  

_{^{دادگاه صالح رسیدگی کننده به دعوای الزام به تنظیم سند}}

چنانچه مورد معامله مال غیر منقول باشد، دادگاه صالح دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است .

چنانچه مورد معامله منقول باشد، دادگاه صالح دادگاه محل انعقاد عقد و یا محلی که تعهد باید در آنجا واقع میشده و یا اقامتگاه خوانده میباشد.

_{^{هزینه های دعوای الزام به تنظیم سند}}

_{^{1- هزینه های دادرسی}} 

شامل هزینه ای که باید در زمان تقدیم دادخواست تحت عنوان هزینه دادرسی به معنای اخص ((مطابق قانون وصول برخی درآمدهای دولت یا مصرف آن در موارد معین)) پرداخت شود. هزینه دادرسی در خصوص دعاوی غیر منقول معمولاض بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می وشد در نتیجه یک وکیل با تجربه با ترفندهایی به نفع موکل خود این مبلغ را تا حد بسیار زیادی کاهش می دهد. به طور مثال اگر ارزش خواسته مثلاً یک میلیارد تومان باشد به طور معمول هزینه دادرسی آن حدوداً سی و پنج میلیون تومان است ولی با به کارگیری این ترفند یک وکیل با تجربه برای یک ملک مثلا یک میلیاردی تومانی هزینه را به زیر یک میلیون تومان کاهش می دهد.

جهت تقریب به ذهن و در مثال دیگر مثلا اگر ارزش ملک بیست میلیارد تومان باشد با به کارگیری ترفند مورد اشاره هزینه دادرسی کمتر از ده میلیون تومان می شود در حالیکه به طور نرمال هزینه دادرسی خواسته بیست میلیارد تومانی هفتصد میلیون تومان است !

^{_{2- حق الوکاله وکیل}} 

حق الوکاله رقم ثابتی نیست و در توافق و نعامل بین وکیل و موکل تعیین می شود.ما در مورد حق الوکاله سایر همکاران نمی توانیم اظهار نظر کنیم اما دستمزد ما برای پرونده الزام به تنظیم سند و به طور کلی بسیاری از دعاوی ناشی از املاک (دعاوی ملکی) به طور معمول با توجه به حجم و پیچیدگی کار چیزی در حدود 5 تا 7 درصد ارزش واقعی ملک است. این رقم ممکن است در موارد نادری تا 10 درصد نیز افزایش پیدا کند؛ مثل اینکه موکل بگوید الان توانایی پرداخت تنها قسمتی از حق الوکاله را دارد و مابقی را موکول به پایان کار می نماید.

_{^{3- هزینه کارشناسی}}

حسب مورد ممکن است به درخواست خواهان یا خوانده و یا به تشخیص دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر شود، از همین رو پرداخت هزینه کارشناس نیز از جمله هزینه های متصور در جریان پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. در فرضی که ارجاع به کارشناسی به تشخیص دادگاه یا به درخواست خواهان باشد پرداخت هزینه با خواهان است و فقط اگر خوانده تقاضای ارجاع به کارشناس نماید پرداخت هزینه هم با اوست (ماده 259 قانون آیین دادرسی مدنی).

_{^{4- سایر هزینه های دادرسی}}

مهم ترین مصادیق هزینه های دعوای الزام به تنظیم سند همان بود که در بالا به آن اشاره شد ولی در موارد نادری پرداخت هزینه اجرای قرار معاینه محل و پرداخت هزینه های مورد مطالبه شهود و مواردی از این دست نیز به عهده خواهان دعوا است.

_{^{منضمات دادخواست الزام به تنظیم سند}}

1- قرارداد عادی منعقده

2- گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی

3- اظهارنامه ارسالی خواهان به طرف دعوی در صورت لزوم

4- مدارک مثبت مالکیت چنانچه فروشنده این دعوی را طرح نموده است.

_{^{طرفین دعوی الزام به تنظیم سند}} 

همانطور که گفته شد هر یک از خریدار و یا فروشنده میتوانند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را طرح نمایند. چنانچه هر یک از خریدار و یا فروشنده فوت کند، خواهان دعوی را به طرفیت وراث وی طرح مینماید.

چنانچه فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، اقامه دعوای الزام به تنظیم رسمی از سوی خریدار بلاوجه است. زیرا الزام وی به تنظیم سند رسمی امکانپذیر نمیباشد.

چنانچه مورد معامله توقیف بوده و یا در رهن باشد نیز حکم الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه صادر نخواهد شد.(مگر ثابت شود توقیف و یا رهن مال بعد از قرارداد عادی و انتقال مال بوده است.)

چنانچه تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده مستلزم انجام اقداماتی از جانت وی باشد خواهان موظف است در دادخواست خود علاوه بر الزام وی به تنظیم سند رسمی انجام آن اقدامات را نیز از فروشنده درخواست نماید. مانند اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در فروش املاک.

بهتر است افراد در قراردادهای خود مبلغی را به عنوان وجه التزام عدم حضور هر یک از طرفین در قرارداد مشخص نمایند. در این صورت خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی میتواند علاوه بر الزام شخص مقابل به تنظیم سند رسمی، وجه التزام تعیین شده در قرارداد را نیز درخواست نماید.

چنانچه مورد معامله ملکی باشد که سابقه ثبتی ندارد اقامه چنین دعوایی بلاوجه میباشد.

_{^{نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ صورتمجلس تفکیکی}}

_{^{دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی}}

خواهان :

1- علی اکبر ..... نام پدر : جعفر   به نشانی : تهران.بلوار ارتش ....... .

خوانده :

1- احمد .....      نام پدر : محسن    به نشانی : تهران. خیابان پونک ............ .

2- مرتضی .....  نام پدر : احمد      به نشانی : تهران. خیابان ولیعصر........... .

3- مجید ...        نام پدر : عیسی    به نشانی : تهران. بلوار ارتش ...... .

وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

تعیین خواسته و بهای آن : 

1- الزام خواندگان به اخذ پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی 

2- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی مقوم به 110/000/000 ریال

3- مطالبه خسارت تاخیر اجرای تعهد به حکم بند 7 ماده 6 قرارداد فی مابین

4- خسارت دادرسی

دلایل و منضمات دادخواست : 

1- تصویر مصدق مبایعه نامه

2- تصویر مصدق گواهی عدم حضور خواده ردیف 3 در دفتر خانه

3- اصل وکالتنامه

_{^{شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی - صورتمجلس و پایان کار}}

ریاست محترم دادگاه عمومی بخش رودهن

با سلام و تقدیم احترام

به استحضار می رساند موکل یک واحد آپارتمان  در تهران.بلوار ارتش ..... را به موجب مبایعه نامه شماره ... مورخ 96/05/29 از خوانده ردیف سوم خریداری نموده است.خوانده ردیف سوم (آقای مجید ...) نیز آپارتمان مذکور را از آقای مرتضی .. (خوانده ردیف دوم) که در واقع وکیل آقای احمد ... (خواندده ردیف اول) بوده خریداری کرده است و به موجب قرارداد مورخ 96/05/29 خوانده ردیف سوم موظف بوده است در تاریخ 97/01/30 سند رسمی ملک مزبور را به نام موکل تنظیم نماید ولی متاسفانه با وجود اینکه موکل تمام وجهی را که باید طبق قرارداد می پرداخته، پرداخت نموده است.خوانده محترم ردیف سوم از حضور در دفترخانه و انجام تعهدات خود امتناع می نماید. با عنایت به مراتب فوق موارد ذیل مورد استدعا است :

1- الزام خواندگان به اخذ پایان کار و پرداخت هزینه های قانونی اخذ این مجوز با عنایت به بند 2 ماده 6 قرارداد مورخ 96/05/29 و با توجه به اینکه مقدمه ضروری تنظیم سند رسمی اخذ پایان کار می باشد و در صورت امتناع خواندگان اعطای اختیار از سوی دادگاه به موکل جهت پیگیری عملیات مربوط به پایان کار و تنظیم سند رسمی و پرداخت هزینه ها و متعاقباً مراجعه به خواندگان جهت اخذ هزینه ها.

2- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال در اجرای وظایف و تعهدات قراردادی و قانونی.

3- صدور حکم به پرداخت وجه التزام مندرج در بند 1 ماده 4 قرارداد 96/05/29 تا زمان اجرای حکم.

4- صدور حکم به پرداخت کلیه خسارات قانونی از جمله حق الوکاله و هزینه دادرسی و غیره طبق ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی.

^{_{رای دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی}}

کلاسه پرونده  : .......
بتاریخ : 98/05/11

مرجع رسیدگی : دادگاه عمومی حقوقی تهران
خواهان : علی اکبر ....  با وکالت مسعود محمدی بنشانی : تهران میدان فاطمی .میدان گلها.

خوانده :

1- احمد ....        به نشانی : تهران. خیابان پونک  ........ .

2- مرتضی ......  به نشانی  :تهران. خیابان ولیعصر ...... .

3- مجید .....      به نشانی : تهران. بلوارارتش ........... .

خواسته : الزام به تنظلیم سند - الزام خواندگان به اغذ پایان کار

گردشکار- دادگاه با توچه به محتویات پرونده.ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت بصدوررای مینماید .

_{^{متن رای دادگاه الزام به تنظیم سند و اخذ پایان کار}}

دادخواست علی اکبر ...... با وکالت مسعود محمدی برابر احمد و مرتضی .... و مجید .... بخواسته 1- الزام خواندگان به اخذ پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی 2- الزام به تنظیم سند رسمی مقوم 110/000/000 ریال 3- مطالبه خسارت تاخیر اجرای تعهد به حکم بند ۷ ماده ۶ قرارداد 4- خسارت دادرسی با نگرش به دست نوشت عادی  96/05/29 بین خوانده ردیف ۲ با خواهان و دست نوشت عادی 95/11/12 بین خوانده ردیف ۲ با خوانده ردیف ۳ و پاسخ اداره ثبت رودهن در خصوص مالکیت خواندگان ردیف ۱و ۲ که با نيامدن خواندگان و نفرستادن لایحه دفاعیه از هر گزندی به دور مانده است مالا در خو پذیرش می باشد . دادگاه برگرفته از ماده ۲۲۰ و ۲۳۰ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی خواندگان را به الزام تنطیم سند رسمی واحد ۸ طبقه سوم پلاک ...  پرداخت خسارت تا زمان اجرای حکم برابر بند ۷ ماده ۶ قرارداد، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و پرداخت هزینه دارسی به سود خواهان محکوم مینماید. این رای غیابی و قابل واخواهی به مدت بیست روز از ابلاغ واقعی در همین دادگاه از سوی خواندکان و پس از سپری شدن آن قابل تجدیدنظر به مدت بیست روز دیگر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد. خواهان نیز حق تجدیدنظر خواهی به مدت بیست روز از ابلاغ در مرجع اخیر را دارد.